Den beskriver avvik fra bestemte referansenivåer TG0-TG3, hvor TG0 er helt nytt og TG3 er verst. Tilstandsgrad 0 (TG 0) betyr ingen avvik – helt eller nesten nytt, TG 1 betyr mindre eller moderate avvik, TG 2 betyr vesentlige avvik og behov for tiltak i nær fremtid og TG3 betyr store eller alvorlige avvik og at tiltak må iverksettes snarest da det kan være snakk om funksjonssvikt.
Disse referansenivåene er i henhold til byggeforskriftene og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde. For å utarbeide en tilstandsrapport følger takstmannen en detaljert sjekkliste, og vurderer behovet for reparasjoner, fornyelse og vedlikehold.
Selger må sørge for at skap under kjøkkenvask er ryddet og rengjort. Det samme gjelder på bad og vaskerom, der må avløpsrør og sluker være tilgjengelige og rengjort for smuss. Takstmannen får da undersøkt disse intalasjonene på en ordentlige måte.
Takstmannen utfører kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten å gjøre fysiske inngrep i konstruksjonen. Vi flytter ikke på møbler, hvitevarer, dusjkabinett eller lagrede ting og fjerner heller ikke gulvtepper.
Vi sjekker at fliser, belegg, våtromsplater og sokler er riktig utført. Vi sjekker sluk der hvor disse er tilgjengelige, om det er gammel støpejernssluk eller PVC-sluk og om det er synlig membran eller mansjett under klemring i sluk. Der hvor sluk er plassert under badekar, dusj eller vaskemaskin blir de ikke sjekket på samme måte eller ikke i det hele tatt. Dette nevnes i såfall i tilstandsrapporten.
Vi sjekker fallforhold på gulvet og i dusjsonen, sjekker rørgjennomføringer og om det er synlig drenering fra innebygd sisterne og evt fordelingsskap.
Vi sjekker om det er tilstrekkelig med ventilasjon og tilluft.
Alle registrerte avvik på bad/våtrom beskrives i tilstandsrapporten.
Vi sjekker tilstand på kjøkkeninnredning og kjøkkenbenker, vaskekum og armatur og ser etter lekkasjer eller tegn til tidligere lekkasjer og eventuelle avvik beskrives i tilstandsrapporten.
Sjekker disse for funksjonalitet, fuktskader, punkteringer og alder (årstall er ofte stemplet i karmen) og beskriver eventuelle avvik i tilstandsrapporten.
Sjekker om dører fungerer som de skal og beskriver om de tar i karm/terskel. Eventuelle avvik fremkommer i tilstandsrapporten.
VVS- og El-installasjoner samt piper og ildsteder vurderes ikke grundig i en tilstandsrapport, da disse installasjonene krever spesialkompetanse fra fagpersoner innen hvert område.
Tilstandsrapporten gir størst trygghet for både kjøper og selger når en eiendom skifter eier og er helt nødvendig dersom man ønsker boligselgerforsikring.
I en tilstandsrapport beskriver vi kun avvik som oppdages ved gjennomgang av boligen, men om man ønsker en vurdering av anlegget så vil dette kreve en gjennomgang av en el-takstmann eller elektriker.
Rom under terreng, altså kjeller, underetasje og kryprom er kjent som risikokonstruksjoner med tanke på fukt, fukt fra grunn og kondensskader. Vi ser etter fukt på tilgjengelige plasser, saltutslag og fuktvandring i gulv og vegger og sjekker om det er god nok ventilering og beskriver eventuelle avvik i i tilstandsrapporten.
Vi ser etter tegn til lekkasjer, fukt og mugg oppunder taket, vegger og pipeløp og vi kontrollerer ventileringen. Der hvor det ikke er gangbart gulv observerer vi fra loftluke-/stige. Eventuell avvik fremkommer i tilstandsrapporten.
Vi sjekker om pipen er hel og normal mtp alder og sjekker ildsteder ifh til plassering og avstand til brennbart materiale. Vi vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men i tilstandsrapporten påpeker vi nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker nødvendig.
Vi sjekker trappetrinn, rekkverk og håndløper tilfredsstiller kravene ifh til sikkerhet med tanke på avstander og høyder og beskriver eventuelle avvik i tilstandsrapporten.
Vi tar stikkprøver i kledningen for å avdekke råte og beskriver tilstanden på vedlikehold. Vi beskriver type tak og taktekking og undersøker om taket ser helt ut og om det er tilstrekkelig med lufting. I de fleste tilfeller skjer besiktigelsen fra bakkeplan, evt. fra stige eller veranda. Vi sjekker om takrenner og nedløp er hele og om vannet ledes bort fra boligen. Avvik som oppdages beskrives i tilstandsrapporten.
Vi ser etter setningsskader og sprekker og ser om det er synlig fuktsikring og om det er symptomer på svikt i eventuell fuktsikring. Vi sjekker også om det er motfall mot bygget, noe som vil gi økt vannbelastning på grunnmur. Registrerte avvik beskrives i tilstandsrapporten
Vi sjekker standard på terrasser og balkonger, og undersøker for råte og sopp og behov for vedlikehold, samt utforming og høyde på rekkverk. Avvik som registreres beskrives i tilstandsrapporten.
I tilstandsrapporten beskriver vi området mtp støy, lys- og solforhold og utsikt.
Takstmannen måler opp boligens bruksareal (BRA). Dersom det finnes tilleggsbygg (garasje/anneks/uthus) måles disse også opp.
Tilstandsrapporten inneholder arealbegrepene Bruttoareal BTA og Bruksareal BRA. Bruksarealet er delt i P-ROM og S-ROM og det totale areal for disse. Bruttoarealet BTA er et utvendig mål som også omfatter arealet av ytterveggene.
Arealene som står oppført i tilstandsrapporten gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksendring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom. I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. I mange tilfeller må takstmannen bruke skjønn. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken. Ved tvil om rom egner seg for varig opphold pga for eksempel ombygging, skal takstmannen alltid legge inn forklarende tekst i tilstandsrapporten.
Tilstandsrapporten inneholder en tabell som viser en spesifisering av P-rommene og S-rommene for hver etasje. Dersom arealer ikke er måleverdige pga at takhøyden er for lav i hele eller deler av rom, spesifiseres dette i tilstandsrapporten.